Александр Демин дал оценку изменению спроса на недвижимость, которая располагается за пределами Санкт-Петербурга

Александр Демин рассказал порталу журнала «Загородное обозрение»* как изменился спрос на недвижимость, которая располагается за пределами Санкт-Петербурга.

Александр отметил, что режим самоизоляции привел к всплеску интереса к загородной недвижимости, хотя до пандемии эксперты говорили о стагнации и затоваренности сегмента коттеджных поселков.⠀

Нынешняя ситуация – это, по словам Александра, ситуация «идеального кризиса», когда в одной точке сошлись падение цены на нефть, девальвация рубля и пандемия, которая сыграла на руку рынку загородной недвижимости. Весной резко вырос запрос на самоизоляцию ближе к природе, а через месяц такой жизни многие горожане уже качественно изменили отношение к загороду, осознали возможность без существенной потери качества рабочего процесса жить загородом, работать частично удаленно, при этом регулярно ездить в город.

Руководитель Экспертного центра по девелопменту подчеркнул. Что краеугольный этап на пути реализации девелоперского проекта – оценка и выбор участка . Помимо маркетинговых оценок у разумного застройщика такому решению предшествует тщательный градостроительный и инженерный due diligence, в ходе которого должны быть даны ответы о возможности согласования и последующей реализации концепции проекта, его инженерного обеспечения, критически оценены сроки и стоимость подготовительной и предпроектной работы.

В Экспертном центре по девелопменту стандарт due diligence обычно включает анализ инвестиционного проекта и имеющейся исходно-разрешительной документации на предмет рисков, возможностей и условий согласования в соответствии с желаемыми параметрами проекта. В том числе текущие ограничения для застройки и градостроительный регламент земельного участка, возможность получения положительного заключения экспертизы, возможность получения разрешения на строительство желаемого объекта и согласования строительства в особых зонах (охранные зоны сетей, водоохранные зоны и т.д.). Также на этом время для расчета потребности в инженерно-технических ресурсах в соответствии с параметрами проекта, проверки достаточности и актуальности имеющихся технических условий и проработки возможности их получения (или расширения, оптимизации) с оптимальными техническими и финансовым параметрами. По водоснабжению также возможен вариант получения лицензии на добычу, необходимо как выполнить гидрогеологические изыскания, так и оценить балансы соседних недропользователей, продумать нестандартные ходы и решения.

Очевидно, что уже на этом этапе проводятся переговоры с профильными местными и региональными органами власти, тщательной исследуется градостроительный регламент, проводятся консультации о необходимом объеме согласований, возможности и условиям получения разрешения на строительство.

В условиях проектного финансирования целесообразно еще до приобретения участка проводит консультации с банком, совместно со строительными экспертами в рабочем порядке оценить текущую и перспективную к получению исходно-разрешительную документацию.

В отличие от Ленинградской области, на рынке Санкт-Петербурга достаточно большое количество объектов продается с разрешениями на строительство. Но это лишь формально снимает необходимость проведения ряда оценок, в частности градостроительного регламента и необходимых согласований.

Александр также обратил внимание читателей журнала, что наиболее часто встречающиеся сложности – оценка возможностей и условий согласований (в СПб – архитектурно-градостроительного облика, соответствия требованиям зон охраны и пр.). Отдельный проблемный блок – это подтверждение обеспеченности социальной инфраструктурой (места в школах и детских садах).

При этом сегодня девелоперов больше всего интересуют участки, параметры которых не требуют затяжных и многоэтапных процедур согласований, длительных промежутков инвестирования без продаж. При этом эти пятна имеют сформированное окружение, в доступности есть коммерческая и рекреационная инфраструктура, инженерные сети.

Базовым требованием является соответствие градостроительного регламента задачам застройщика, в ином случае потребуется корректировка регламента путем получения согласования УРВИ, разработка/корректировка ППТ и ПМТ.

*www.zagorod.spb.ru – портал о загородной недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Полный текст статьи по ссылке: https://zagorod.spb.ru/articles/5746-a_demin_idealnyy_shtorm_sygral_na_ruku_rynku_zagorodnogo_zhilya